湛江广告政府将不再是居住用地的唯一提供者,这意味着什么-瞭望东方周刊

政府将不再是居住用地的唯一提供者,这意味着什么-瞭望东方周刊

政府将不再是居住用地的唯一提供者,这意味着什么?对百姓租房、购房会产生哪些影响?
万宏蕾丨采访整理

近日,“政府不再作为居住用地唯一供应者”的消息引发舆论关注。国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说湛江广告,“要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。
政府将不再是居住用地的唯一提供者,这意味着什么?对百姓租房、购房会产生哪些影响?
土地“增量”从何而来
攸克(自媒体作者)
政府不再作为居住用地唯一供应者,到底透露出哪些信息,朋友圈里的人大部分没有看懂。土地管理涉及的概念十分复杂,王元也先简单解释一下:
“二元土地制度”,即我国有城镇建设用地和农村集体土地。商品房只能盖在城镇建设用地上才能合法买卖。然而城市规模在扩大,工业项目、房地产开发都得建在城镇建设用地上,所以要把农村集体土地转为城镇建设用地。这个“转”玉堂娇,就是“征地”。
“新增建设用地指标”,个人不能随便转变土地性质,地方政府也不能随便“转”。我国实行严格的耕地保护制度,对新增建设用地,以指标的方式进行管理,每年有总指标,层层分到地方,地方只能在指标以内把农村集体土地转为城镇建设用地。
基本概念明确后,再看要做增量的土地从何而来。除了房企通过招拍挂拿到住宅用地之外,还有其他机构能够拿到住宅土地吗?是的。非房地产开发企业从地方政府获得的各种土地中,可能包含配套住房用途的土地。批地的政府部门会通过各种土地权属、用途管制、规划手段,规定配套土地只能用于建设员工宿舍、人才公寓,并且只能给企业员工居住。在这种土地上建起的楼没有可分割的房产证,过去不可对外出售。
未来,这些企业的用地如果用途管制层面是“居住”,那么就可以作为住宅用地。新的管理办法出台后,配套土地上建设的楼房可能用于租赁,而这种租赁关系受到法律保护施斌聊斋。
除了企业手里的配套土地,还有农村集体经济组织手中也有符合用途的土地,这些土地也可以开发租赁住宅,这部分土地不占用“新增建设用地指标”超能医生,只需遵守用途管制的原则即可。
以上两种土地都是“增量”,对于北京、上海这样的城市作用尤为突出。北京、上海的新版城市发展总体规划在城镇建设用地的科目上都是“减量规划”,而上述两种“增量”土地绕过“指标”管控,可以提供更多租赁住房,百姓也可以有更多选择,可谓一举两得。
宅基地要有退出机制
樱桃(房地产新媒体作者)
居住用地和商品房用地不是一个概念。政府不再是住宅用地的唯一供应者无级生,村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅,但住宅并非等同商品房。农村集体用地,可以由公司,比如村集体股份合作公司开发建成房子用来出租,但不能卖十三咒。能够用于买卖的,依然是国有用地的商品房北草蜥。
政府不再是居住用地的唯一提供者,实质上是给宅基地一定程度的松绑,让农民参与中国的城镇化进程。以后村集体的地不用被拆迁,可以直接名正言顺地盖房出租黄家狗,获得城市发展的红利。而政府可以不用花费过去拆迁的成本,就可以扩大租房的房源,用市场化手段解决住房保障问题。
事实上,2017年国土部就发过文件,鼓励集体用地建设租赁房。对于建设用地紧张的一二线城市,集体用地的加入有利于扩大租赁房源。对于大城市边缘在农村集体土地上的“城中村”,未来经过改造,可以名正言顺地成为租赁社区。
但是,不能指望新政策让城市房价大幅下降。集体用地上的房屋只让租,不让卖东城卫修,可供买卖的商品房受到的影响不能说没有,但是不大。
另外,宅基地的土地所有权是集体的,未来也依然是,这一点不会改变,而农民有土地的使用权,这个权利在未来集体用地进入租赁房屋供应市场的过程中,也必须充分保障龙魂狂少。重庆、浙江等多地已经在探索和试点宅基地退出机制,也取得了很多经验。宅基地有退出机制,才是对农民权益的最好保障。

对以往政策的重申与总结
张大伟(中原地产首席分析师)
政府不再是居住用地的唯一提供者,涉及的这些政策基本都是对之前政策的重申与总结。
“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下黑花杀手,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。”解读一下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,主要是针对过去的限制企业土地。前提是权属不变,而且符合规划冷帝血后。这就使得供应的住宅只能是出租房,因为不得转让,所以不是保障房,更不是商品房。
过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地的发展历史。长期以来,住宅土地来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂。现在,国家鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性俄国妖僧。另外,集体土地价值将有非常大的提升曹赢心。集体土地用作租赁用地是试点方向,这对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。
“推动建立多主体供应、多渠道保障,租购并举的住房制度”,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地。未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。
从另一个角度看修士记,对于商品房住宅市场来说,土地来源目前没有任何改变。新政对于房价的影响有限,但是能让更多人有更多住房选择。
带来多方利好的重大改革创新
徐小午(地产行业观察者)
全社会都在关心房地产长效机制,但是租赁市场从哪来获得价格更合理的住房呢?针对这个问题,现在有了新的解决办法。地价涨房价高段文凝,租房赔本?那就利用集体土地作租赁,相关企业直接跟村委会谈,把开发成本降下来。政府不再是居住用地唯一的提供方,意味着手上有配套土地的企业也可以成为租赁房屋土地的提供者,企业自身还可以参与租赁运营,这样企业也有利润可赚。
姜大明部长的话带来几重利好消息:对政府来说,可以解决城中村拆迁成本高、环境差的问题,大城市的土地稀缺局面得到缓解;对农民来说,利用宅基地可以实现土地财富增值;对于正在一二线城市奋斗,买不起房子的外地年轻人来说,不会因为高房价被逼走。
有人说,既然这么多利好,那炒房炒地客是不是要来了?请注意,尽管宅基地可以入市,但有两个前提:
一是权属不变田震什么病,宅基地所有权依然是集体所有。炒作宅基地不受法律保护沈之沛,城里人到农村买宅基地的口子不开,严禁利用宅基地建别墅大院、私人会馆。
二是符合规划。虽然政府不再是唯一的住房土地供给方赢壮简介,也不是说宅基地想买就能买,还是要经过相关部门的批准,宅基地入市规模、用途依然受到严格管控。
上述两个前提体现了“房住不炒”的总原则,入市的宅基地主要是满足租房群体。
将多少宅基地和配套土地转为租赁房屋用地,这方面地方政府有充分的自主权。对于一二线城市,土地供给有限,可以适当增加供给规模,而三四线租房需求不大,就不用增加,也不会造成土地的浪费。
政府不再是居住用地的唯一提供者,这是带来多方利好的重大改革创新,全国房地产的深刻变化即将到来。
来源:瞭望东方周刊
总监制:金风
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编辑:张静、万宏蕾
实习生:姜俣